Inflación de alquiler Re

El índice de alquiler observado de Zillow (ZORI), que se basa en alquileres solicitados, es decir, los alquileres anunciados que los propietarios esperan obtener cuando un inquilino firma el contrato de arrendamiento, aumentó un 0,6 % mes a mes en abril, el aumento más pronunciado desde agosto, después de habiendo saltado ya un 0,5% en marzo y un 0,3% en febrero, a un nuevo récord de 2.018 dólares. Anualizado, el incremento de abril se traduce en un salto del +7,4%.

Estas son realmente malas noticias en el frente de la inflación. Pero no es una sorpresa. Confirma lo que nos dijeron los propietarios más grandes de los EE. UU. en sus llamadas de ganancias, que obtuvieron aumentos de alquiler del 6% al 8% tanto en renovaciones de arrendamiento como en nuevas firmas de arrendamiento en abril; y confirma lo que nos dijeron los factores de alquiler en el IPC de abril, que los alquileres reales pagados por todos los inquilinos aumentaron un 0,5 % en abril desde marzo, y más del 8 % año tras año.

Puede ver cómo el ZORI (rojo, eje derecho, $) superó los alquileres reales durante la pandemia, como lo muestra el factor de alquiler más grande en el IPC (OER, verde, valor de índice, eje izquierdo), y cómo superó los alquileres reales en 2022, y cómo luego cayó a fines de 2022 y principios de 2023, y cómo se ha vuelto a acelerar en los últimos tres meses:

El alquiler representa un tercio del índice de precios al consumidor, dividido en dos factores de alquiler. El IPC de Renta Equivalente de los Propietarios (OER, el mayor de los dos, que representa el 25,4% del IPC total) aumentó un 0,5% en abril y un 8,1% año tras año.

Todas estas medidas – pidiendo alquileres según ZORI; llamadas de ingresos de los propietarios más grandes del país; y los alquileres reales para todos los inquilinos, según el seguimiento de los factores de alquiler del IPC, ahora muestran que la inflación del alquiler en abril no se desaceleró en absoluto, sino que se volvió a acelerar.

El ZORI se citó mucho como prueba de que la inflación de los alquileres se estaba desacelerando y pronto desaparecería según el ZORI del año pasado, cuando en realidad cayó.

Para la Reserva Federal, para Powell durante las conferencias de prensa y para muchos otros, la caída de los alquileres solicitados el año pasado fue el evangelio que habían estado esperando, que la inflación en los alquileres reales, tal como la experimentaron los inquilinos actuales, pronto disminuiría a medida que los alquileres solicitados los alquileres se convertirían en alquileres reales y reducirían esos alquileres reales, pero eso todavía no lo ha hecho porque, ya sabes, los factores de alquiler del IPC están rezagados, etc. etc.

Pero eso no sucedió.

Lo que también pudo haber engañado a la buena gente sobre la inflación de los alquileres fueron los cambios año tras año. Como puede ver en el gráfico anterior, el ZORI no superó los aumentos de alquiler reales en 2020 y principios de 2021, y luego, partiendo de esa base baja, mostró un aumento porcentual masivo año tras año en 2022, lo que provocó que se excediera en 2022.

Pero ese enorme porcentaje de ganancia nunca se convirtió en alquileres reales porque estaba fuera del límite inferior, simplemente promedió el límite inferior además de la inflación regular del alquiler del 8%. Y ahora los alquileres solicitados por ZORI vuelven a estar en línea mes a mes con las medidas del IPC.

Este es el tipo de gráfico de cambio porcentual año tras año que hizo que muchos cerebros tuvieran un cortocircuito sobre la inflación de los alquileres, mostrando el rebasamiento en 2020 y principios de 2021, y fuera de esa base baja, el rebasamiento masivo a fines de 2021 y casi todo de 2022. Este gráfico también muestra los factores de alquiler del IPC como cambio porcentual año tras año.

La Reserva Federal dividió el índice de inflación subyacente (sin los volátiles productos alimenticios y energéticos) en tres grupos: bienes básicos, inflación de vivienda y servicios básicos sin vivienda.

La inflación de los bienes básicos ha bajado mucho desde los máximos de la pandemia. Las medidas de inflación de la vivienda (como los factores de alquiler del IPC) ciertamente también disminuirían porque esto ya estaba preparado, dijeron, en función de la caída de los alquileres, y porque los factores de alquiler del IPC se están rezagando, dijeron hace meses. Así que la parte de alquiler de la inflación, dijeron, ya fue lamida. Y la única parte que quedó donde la inflación fue súper pegajosa fue la inflación de servicios básicos sin vivienda.

Así que ahora resulta que la inflación sigue siendo desagradablemente pegajosa en dos de las tres partes, y la vuelta de la victoria de la Reserva Federal al haber vencido la inflación de los alquileres parece haber sido prematura.

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